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崔武:向商业圈套说不

2020年4月17的江南绿树招摇,春意盎然。张海诉房管公司、南京某文化娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷一案即将开庭审理律师作为原告的代理律师,早早地便赶到了某人民法院将要在这里履行自己“为人民服务”的神圣职责。

 

九点十分一到庭审正式开始了经过简单的核对双方身份信息,原告宣读诉讼请求:“请求解除与被告的不定期租赁合同,并支付交房至起诉之日的租金500万元。”接着,崔武律师简要陈述了事实与理由:第三人房产公司为出卖商铺,声称商铺自交房之日起包租十年,支付购房款8%作为每年租金给购买者。原告张某得知后,便想购买商铺用于投资,遂与开发商开发商签订商品房预售合同,并于2014年9月交房。也将房屋委托房屋管理公司出租。但是直到如今,五六年下来,张某一直没有拿到一分钱租金。于是张某委托崔武律师提起诉讼要求房屋管理公司以及实际承租人支付租金并解除不定期租赁合同,归还商铺。

 

被告房管公司律师开始答辩:“原告提出的解除不定期租赁合同关系,并要求恢复原状交付房屋给原告,没有事实和法律依据。原告购买商铺时,应当与房管公司同时签订委托出租协议,但原告拒绝签订,是不诚信的行为。且除原告外,其余124户产权人均签订协议,原告对协议内容应当是自认的态度。并且,根据江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答(2017最新)第五十五条规定,业主购买了商铺后,由开发商或者其指定的管理公司进行整体返租。开发商或者指定的管理公司对外整体出租过程中,有小部分业主主张未经其同意,要求停止侵害、恢复原状的,从个人利益与整体利益的平衡角度看,不予支持。对于整体利益的判断,应根据《物权法》第76条规定的多数业主的意思表示,原告的诉请严重侵害了被告的整体利益,应当不予支持。并且,其余124户签订的协议中对于前五年商铺免租金有约定,原告的诉请搞特殊,不符合房管公司管理商铺的统一性。再有,本着诚信经营原则,对于五年期满后的租金,房管公司在扣除管理成本后可以支付给原告账户。”

 

法庭调查开始。首先开始双方的举证、质证环节。原告首先列举证据,原告持有的商品房预售合同及发票,不动产权证,以及相邻商铺的服务管理协议,用于证明被告二正在使用原告在内的商铺。被告对证据的真实性没有异议。被告房管公司举证,列举了商场其余124户业主跟他们签订的委托出租协议,房管公司与被告二签订的案涉商铺十年租赁合同。意在证明原告虽然没有与房管公司签订委托租赁合同,但也应该照此类推。但是崔武律师针对房管公司所列举的该证据充分进行质证:“被告提交的证据真实性没有问题,但对房管公司提交的与其他业主签订的委托出租协议与本案的关联性提出质疑,认为关联性不大,且无法证明真实性,不能将别人签订的协议强加到张某头上。而且,预售合同签订在先,委托租赁合同签订在后,时间间隔过长,我方认为存在开发商和房管公司强迫产权人签订返租协议的情况。并且从被告提供的第三份证据来看,房管公司不经原告的授权就出租商铺,对原告损失的租金应当承担连带责任。

 

法官从双方的质证过程中找出待证事实,快准狠的开始了发问。

 

法官问原告以及开发商,“在案涉商铺签订商品房预售合同之后,商品房有无实际交付,如何交付的?”原告答“开发商打电话通知过去办证”;“购买商铺前,开发商打的广告中说明会包租十年,并按照购房款年利率8%作为每年租金支付给购买人。”法官又问,“原告,关于你说的租金是否签订书面协议?”原告答,“合同上没有约定,就广告上这么说的,我就这么认为的,就买了,当时买房子的时候没有签订任何书面协议,我认为到时候给我租金就行了,”“有个女的打电话给我让我过去签返租协议,我没有去,我当时回答如果按时给租金我就去,不按时给租金我就不可能签”,“去年年底有人拿到租金了,我去了三次,也没拿到。”法官听到这里,觉得五年时间不管不问自己的商铺,也不要房租,不太合理,便询问原告,既然不签委托租赁协议,原告认为房租应怎么支付,为什么一直不去要房租?张某不慌不忙,坦然回答,“我以为他要么一次性支付,要么分两次支付”,“广告是付十年的房租,抱这这个心态才买的房子,只要他把租金给我就行”,“广告上也没说什么时候才支付租金”,“广告上这么说的,销售人员口头也这么说的”。法官听完之后,又对开发商以及被告进行发问,“原告所述的广告宣传内容是否属实,委托租赁协议有无跟业主明确签订的内容?” 开发商回答说,“广告宣传就是十年包租,但销售人员应该讲清了前五年不支付任何费用”,“销售口头说了跟房管公司签订协议”。法官趁机询问房管公司返租协议的租金标准怎么约定,房管公司答称:前五年不支付租金,后五年根据预售合同价款的8%计算。支付方式有按年,按季。原告所拥有产权的商铺被打包出租给被告二。

 

被告二某文化公司自认为跟原告张某素不相识,也没有合同关系,自己只与二房东(房管公司)发生租赁关系。自己租个商铺怎么会引来如此多的纠纷,但还是如实承认自己租赁商铺时的小疏忽,即并没有实际检查产权证,但称自己与房管公司之间的租赁合同从2015年至2024年,在那一片产权人与房管公司的合同期限内,自己不应当承担任何责任。法官与原告确认诉求租金计算区间后,法庭调查结束。

 

紧接着,精彩的法庭辩论开始。


原告代理人崔武律师据理力争,认为“本案事实清楚,房管公司在没有得到原告的授权擅自将案涉商铺转租给被告二,要承担赔偿原告租金损失的责任。原告没有与房管公司签订合同,房管公司也认可,开发商也没有否认在销售案涉商铺的时候承诺过10年包租并且按照8%的利率支付租金的事实。开发商还有房管公司辩称的前五年免收租金并没有与原告达成合意,原、被告没有签订书面的协议,也没有口头的约定,开发商也没有将当时销售的广告提交法庭,没有免付五年租金的在先申明,原告主张的10年租金有法律依据,被告抗辩称原告不同意继续租给他侵害了他的整体利益,原告认为不成立。在民事权益纠纷中不适用少数服从多数的原则,应该根据当事入之间有无相关的约定,不能以多数来绑架少数,如果双方能够就租金支付及支付的方式达成一致,原告愿意与被告签订委托租赁合同,但必须充分体现原告的权益,要能达成合意,不能变成单方的强迫。”“平心论道,以理服人”,是崔武律师的价值追求。今天在法庭上,他富于说理的天赋又得到了充分地展示。

 

房管公司代理人也滔滔不绝,“原告自购房以来前五年均未要求房管公司支付过租金不符合正常的逻辑,其向法庭陈述不是事实”,“推断出原告对于开发商销售房屋当时明确告知其委托出租的事实和政策,明确和房管公司签订返租协议是事实,房管公司也多次要求原告签订委托出租协议”,“整个商业广场125户产权人,其中有124户与房管公司签订了委托出租协议”,“房管公司如实给付2019年底至2024年的租金,不存在侵犯原告的合法权益的事实。相反原告索要前五年的租金,有违诚信,属于不当得利,不应支持。” 房管公司代理人的观点依然是将124户免受开始五年租金的协议内容强加给并未签订协议的原告张某。

 

第三人房产公司则陈述前五年不支付租金的原因是租金抵扣了房款。崔武律师立刻很敏锐地指出,首先,租金抵房款并无合同约定;其次,假如开发商所述为事实,那开发商的行为就属于违反了国家规定的偷税漏税的行为。请开发商说话要有依据,不能信口开河。

 

我在旁听时注意到:第二轮辩论时,房管公司代理人一时心急,称即使我方应支付前五年租金,也应当扣除管理成本为租金的40%。房管公司律师知道自己的辩驳未必能站住脚,但是无论结果如何,自己一方的管理费用不能少啊。朝最坏处着想,往最好处努力。都在盯着自己碗里的肉呀。

 

最后经法官征询,双方都同意调解。此案的最后结果,我们尚不得而知,但想法官定会站在公正的角度,客观地评价整个案件,切实地维护当事人的合法权益。

 

   作为当事人和当事人的代理律师,今天,他们的法庭表现都很出色,各为其主,双方都尽到了自己的责任。崔武律师宝刀依旧,论证严密,理论阐述见深度,这是他一贯的庭审风格。虽然戴着口罩,但在法庭的庄严肃穆氛围下,他尽力地阐释自己对事实和法律的理解。我觉得,这种择善固执,胜过窗外的春风花草香。


(本文为普法之用,人物除律师外均为化名,请勿对号入座)


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